中美房地产对比：城市化进程、户籍制度与社保体系

我认为，关于中美房地产业态的根本区别在于其内在金融性质的差别以及完全不同构成的泡沫因素，简单讲，美国房地产泡沫来源于金融过度创新并且直接打击金融业的繁荣，而中国的房地产泡沫来源于制造业产能过剩并最终可能打击制造业（详见《中美房地产对比：金融属性和泡沫成因》）。这里再补充另外的两个重要差别。

首先，以美国现在超过90%的城市化的水平（主要以城市人口占全国总人口比例来看），来比较中美房地产泡沫的情况，显然是apple versus orange，关公战秦琼。中国当前的城市化进程，已经较30年前有了巨大的进步，但是仍然不过美国二战前的水平。所以我们应该对比美国经济在二战后的情况，当时美国经济高速增长，制造业的高效和欧洲的重建带来大量出口，同时西部的工业和高科技业开始崛起，人口快速增长，期间建立了很多大城市，从而繁荣了当地的房地产业。目前中国的高速的大城市外扩，中小城镇收编临近乡村，改村为街道，改县为市的情况，现在在美国已经看不到了，因为美国已经过了这个阶段了，当我们才刚刚开始。

因此，经济的繁荣带来城市化的进步，大量城市新移民需要在城市里有自己的房子，而城市原住居民和由于城市化而变为城市新居民的人们则获得了一定的既得利益。新移民中，有白领，有“农民工”。后者由于收入较低，而很可能即便想安家，也买不起房子。所以，当我们从城市化的角度来看房地产价格和产量的泡沫时，另一个问题，城市周边的贫民窟，似乎更值得我们去警惕和防范。一旦形成，就像城市的毒瘤一样，若如强行去除，反而容易激起社会矛盾的激化。拉美国家和印度在盲目城市化中留下的一个个贫民窟就是最大的教训！

最后要说下的是，由于目前户籍制度和全国社保体系的不健全，客观上给中国城市的住宅价格加了保险。全国社保体系的数据没有关联，使得社保不能随人口流动。大城市对户籍的限制，使得城市的既得利益者愿意守住已有的利益，而不愿意去新的城市。

美国的房地产之所以有18年或20年这样的产业周期，原因在于其住房价格符合市场供需规律。亚利桑那州的Phoenix 等城市，曾经因为高科技和服务业繁荣而吸引大量人才进入当地企业工作，于是城市面积快速扩大，带动周边房价上升，这个过程到目前为止和我们中国的房地产发展非常相像。但是，由于住宅价格和商业用地价格（包括写字楼租金）和工业用地价格存在很强关联，过高的固定资产投资成本使得企业重新评估在亚利桑那从事经营活动的利得，结果大量企业搬迁到其他房价较低的城市，Phoenix房地产泡沫破灭，房价一泻千里，重新回到原来的水平。而企业之所以敢这么做，雇员之所以会轻松地在州和城市间更换工作，是因为全国性的社保体系，401K计划和其他保险跟着本人一起，随时升级和更新。只有具备了生产要素的流动，才能是市场经济达到最优配置，要素的价格才能体现其边际收益。