中美房地产对比：金融属性和泡沫成因

这个问题每年美国媒体都会提一下，今年由于金融危机的影响依然深重，而通货膨胀伴随预期而来，全球都开始紧缩信贷，全世界对中国的房地产非理性疯狂更加好奇，屏住呼吸等着你破。当然我不是要下定论说绝对不会破，但是美国以06年全美次贷危机的理论来分析中国的房地产市场，确实不太靠谱。

首先，在房产的金融属性上存在巨大差异。大量的中国购房者还是把房子作为自己的第一套房。中国人成家立业的观念根深蒂固，就连同属东亚文化的日本和韩国都难以相信一套房子在一个中国人的婚姻中占到如此举足轻重的地位。在中国目前尚处于人口红利的阶段下，80后独生子女的结婚高潮已经来临，并将持续至少5年。这代人比以前更实际更注重生活质量的保证，而在中国，证明自己生活质量的基本途径，就是是否有一套宽敞的新房子。

相比之下，美国把房子的本质理解为一项金融产品。这个金融产品具备其他金融产品（比如债券比如保险）所具有的一些本质属性，比如流动性(liquidity)和市场性（marketability），并且持有以后可以分散你的资产组合风险。流动性就是说，这个产品是否容易被交易，交易过程是否简便可靠，交易费用是否低廉。市场性则是指，这个产品的定价是否透明，定价规则是否有据可依，能否规范到一个固定收益。由于美国的住宅地产以House（较小的叫condominium），房产性质以二手房为主，所以房子的交易历史都在数据库里保存，只需输入地址，不需任何身份验证，就可以在一些网站上免费获取所以交易记录，包括日期，买卖双方姓名和成交价格（我就查到我现在住的房子历任房东和交易情况）。美国的会计师事务所每隔五年（记得是五年），会对房子的公允价值（fair value）做一次评估，价格会在数据库里更新，你甚至可以查到你邻居的房子现在值多少钱。因此，流动性和市场性都有充分保障。在这样的机制下，房子的价格与其他金融产品以后受美联储货币政策影响而波动，与宏观经济关联非常紧密，并且具有一个近似于18年的自有周期。因此美国的房子不如股票，房子只能居住和分散风险，却不一定能保证始终升值。

再来看泡沫成因的区别。如以上所说，美国的房子长期受地区经济周期影响，繁荣时价量齐涨；短期波动受美联储基本利率影响，利率下跌，贷款成本降低，房屋交易量攀升，反之亦然。于是，当我们说美国06年底开始出现次贷危机时，难以续贷的都是那些收入低微且不稳定，本来就贷不起房子的人，一旦央行提高利率，这些人无法支付更多的钱。情况恶化到把他们的贷款合约打包切成债券卖出去的银行，为这些债券担保的保险公司，帮助发行的投行以及最终的买家，这是一条金融生态链的恶化及破产。所以美国房产泡沫产生于买房者，也破灭于买房者，这与中国的泡沫生成因素完全不同。

到目前为止，中国房地产的泡沫来源于生产者和销售者，而非买房者。

美国坚信中国房地产泡沫难以持久的一个重要原因就是中国的房价远远超出人均收入水平。这个情况主要体现在一线城市的房价。但是别忘了，普通中国家庭在日常方面开支之节省，信贷消费比例之低，也是美国人无法想象的。以深圳这样的移民城市为例，高收入的白领群体大多十分年轻，购买婚房时积蓄仍然不够。这个时候，换了美国怎么办，当然是像银行出示收入证明，然后从少量首付开始按揭。但是中国的年轻一代后面，是节俭了一辈子的50后60后，一对新人背后，双方父母用一生的积蓄的解决了房子的首付问题，甚至是之后的部分按揭。所以，只要两代人能“齐心合力”，未来净现金流能够偿付银行贷款，这个中国模式就能继续下去。

回到中国房地产泡沫的制造者身上来：政府炒高地皮，开发商囤地拉抬房价，富人投资二套房三套房，制造业资金进入房地产领域投机。这个高危模式几乎是从1998年中国的商品房改革开始的，维持到现在，肯定有其中的原因，就像福布斯中国百富榜的门槛提升了一两个数量级一样，规模越做越大。目前来看，从中央政府到地方势力，打压为虚，引导加扶持为实，关键是要让制造业资金回流到实体经济中。